谭智勤律师网

离婚房产分割的解决方法

离婚房产分割的解决方法

　　对不同情况具体分析。

　　律师认为，最简单最好处理的一种情形就是婚后出资(包括贷款)取得房屋的分割。这种情形下的房产分割首先应该明确产权，不论房产证上是一方的名字还是双方的名字，均为夫妻共同财产。

　　明确产权之后要明确价值。房屋价值应该按市场现价计算，不是按房屋购买合同金额计算。

　　最后应该分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款，要首先将未还贷部分除去。比如，一套房子购买价是100万元，首付30万元，贷款70万，现值120万元，未还贷款是60万，夫妻可以分的部分就是120万减去60万元等于60万元，每人可分得30万元。取得房子的一方应当给付未得房一方30万元。由得房方继续承担未还贷部分的本金和利息。

　　同时，离婚诉讼中也有不少故意隐匿或转移财产的行为。对于这种情况，我国《婚姻法》有明确的规定，对于存在这种行为的一方应少分或者不分财产。

　　比较复杂的情形是，一方婚前以按揭借款形式支付了全部房款，并取得了房产证，婚后继续还贷房屋怎样分割?

　　如果房产是一方婚前购得，应将房屋视为一方婚前个人财产。但婚后房屋增值部分以及共同还贷部分，除另有约定外应当视为共同财产。

　　对于共同还贷部分，不论是由一方自己用工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有权益。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于婚前财产，该部分不应认定为共同财产。

　　值得注意的是婚姻关系存续期间的房屋增值部分，应认定为夫妻共同财产。同时向银行的借款应属于买房方的个人债务。

　　还有一类比较特殊的是涉及承租公房的分割问题。“承租公房人虽然没有取得所有权，但是拥有房屋的使用权，离婚时对方可以要求分割房产使用权。”

　　婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的，也就是说公房是婚前一方承租的，或是由其父母名下改为其名下承租的，离婚时另一方有权要求公房权益。如果婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时双方均为本单位职工的，也就是说虽然夫妻双方结婚不到五年，但调到一个单位的，可以要求分割公房权益。

　　这类房屋中，复杂一点的情形是一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的。虽然公房所购时间为婚前，但婚后共同偿还借款的，另一方有权要求分割公房权益。当然，这里面还存在很多问题。婚后共同偿还了多少，另一方才有权提出该要求，是一部分还是全部，司法解释没有规定，由法院根据案情酌情处理。

　　对于父母资助所购买的房屋，父母在双方结婚后的出资，应视为对夫妻双方的赠与，但另有约定的除外。实践中在离婚时，一方常常突然提出买房子的钱是向父母借的，并拿出借据证实。对于这种情况，法院一般的作法是，首先看另一方的态度，如果另一方认可，则可将父母的出资认定为夫妻双方的共同债务，如果另一方不认可，法院将父母的出资认定为对子女的赠与。当然主张一方如果有证据证明这一点也可认定为对出资父母的债务。

　　在离婚纠纷中，对于房产分割问题经常出现以下几类情况，较容易引起争议。

　　一、所购买的房屋属于一方婚前承租 ，但婚后参加房改的房屋。

　　对于这一类房屋，由于属于一方婚前个人承租，婚后参加房改，所以原承租一方在离婚时往往提出该房屋是个人的，享受的个人单位优惠待遇，所以不属于夫妻共同财产。

　　对此，婚姻法司法解释(二)第19条明确规定，由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。

　　可见，对于房改房原则上认定为夫妻共同财产，以认定为一方个人财产为例外。如果一方当事人认为是个人财产，则根据该条的理解，应当负有举证责任。在现实中，这一类证据一般较难。

　　二、对于一方婚前个人出资购买的房屋，婚后共同返还按揭，离婚时该房屋所有权的认定。

　　这一类问题，由于该房屋是在婚前个人购买，其购买时产权是明确的，即为一方个人所有，因此，对此前的性质不难认定，原则上属于个人婚前财产。但是由于涉及婚后共同偿还按揭款的问题，对此作何理解，司法实践中争议较多。目前较多的观点的是该房屋属于婚前个人财产，而婚后共同偿还的按揭款部份，如果婚前一方拿不出证据来证明是用个人财产来偿还借款，那么原则上认定该婚后偿还的借款部份属于夫妻共财产，即将所归还的部份及相应银行利息认定为夫妻共同财产。但整个房屋的所有权仍然属于一方个人所有。那么这样，涉及房屋发生了市场增值也只能认定为个人财产而非夫妻共同所有。当然，也会出现，婚前一方只是付了少部份首付，其他大部份均属于夫妻共同支付的情况，套用这个方法分割也确似对另一方有偏颇之处。但囿于目前司法局限，也只可能有待于将来更好的法律规定或者司法解释加以调整。

　　三、对于共同购买的经济适用房、以标准价购买的公有住房以及购买但未取得房产证的房屋，法院不可以直接进行分割。

　　对这一类房屋，由于其权利尚存在相应的瑕疵。如经济适用房及标准价公有住房，其土地使用权性质均不属于出让性质，因此对其上市交易国家有一定的限制，如要交掉土地出让金、五年上市期限制等。因此在夫妻离婚时，并不能理解为该权利完全归夫妻所有，因此一旦法院直接判决其所有权归属，则很可能会涉及第三人或者国家的权益。

　　另外对于已经交纳部份房款购买商品房的，如果其房产证未做出，其所有权也是不确定的。法院同样不能够直接分割。当然，对于一些交清房款，只是办证程序没有履行完毕的，法院直接对其所有权进行分割是没有任何法律障碍的。另外一种情况要区别的是，已经办理房产证，但以房产证向银行按揭贷款的情况，这种情况，房产所有权性质是明确的。只是按揭部份构成夫妻共同对外共同债务，也不影响法院的直接分割。